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dagobertinvest

unternehmerisch investieren | das Wasserfallprinzip

Tutorial: Unternehmerisch (mit-)investieren an einem fiktiven Beispiel | Lesedauer: 10 Min.

Summary:

Das Beispiel zeigt, dass es sich bei Veranlagungen in qualifizierte Nachrangdarlehen um eine unternehmerische Investition handelt. Anleger sitzen mit dem Immobilienentwickler quasi im gleichen Boot. Kommt es bei der Abwicklung oder im Verkauf zu Verzögerungen, so werden nach dem Wasserfallprinzip zunächst Bank- und Lieferantenverbindlichkeiten gezahlt und erst später die Nachranggläubiger. Als letzter erhält der Unternehmer sein eingesetztes Kapital und dann seinen allfälligen Gewinn ausbezahlt. Nur diese Rangfolge erklärt die hohe Verzinsung bei Crowdinvesting.

Eines ist immer sicher: Solange Projekte in der Verzögerung sind, hat der Immobilienentwickler selbst weder sein Kapital zurück erhalten noch einen Gewinn gemacht. Er hat in der Phase 2-3 Jahre an einem Projekt gearbeitet und noch nichts verdient. Als Unternehmer kennt er diese Spielregel.

Anlegern, die dieses unternehmerische Risiko nicht akzeptieren können, ist von der Anlageform Crowdinvesting abzuraten. Den Anderen winken 7%-8% Zinsen p.a., unter Einberechnung von Verkaufsförderungen (Aktionen bei dagobertinvest) und Verzugszinsen oft bis zu 10% Verzinsung. Und das ohne Kosten.

Die Aufgabe der Plattform ist es, geeignete Projekte zu akquirieren, diese zu prüfen und die Risiken transparent dar zu stellen. Und dies zum Zeitpunkt des Projektstarts. Dass es bei der Umsetzung von Immobilienprojekten in den darauffolgenden 2-3 Jahren zu Entwicklungen kommen kann, die zu einer verspäteten Rückzahlung führen, ist ein inhärentes Risiko dieser Anlageform, das weder im Vorfeld geprüft noch verhindert werden kann.

Ihr
Mag. Andreas Zederbauer

 

Tutorial:

 

Im Jänner 2019 nahm Bauträger Müller mit dagobertinvest Kontakt auf. Er hatte im Sommer 2018 günstig ein Grundstück in Wien am Rosenhügel kaufen können. Danach machte er das Grundstück baureif (Abriss), ließ durch einen Architekten eine kleine Wohnanlage mit derzeit 10 Wohneinheiten planen und machte noch im November 2018 die Einreichung zur Baugenehmigung. Seit Beginn 2019 führt er Finanzierungsgespräche mit seiner Hausbank. Nachdem die Bank Herrn Müller seit Jahren kennt und schon einige Projekte finanziert hat, hat sie bereits signalisiert, dass sie einen Kredit über 70% der geplanten Kosten, das sind EUR 2,090 Mio. gewähren kann, wenn der Bauträger den Rest über Eigenmittel aufbrächte. Im aktuellen Projekt am Rosenhügel sind somit EUR 900.000 Eigenmittel notwendig. Da Müller weder in der eigens gegründeten Rosenhügel ProjektgmbH, noch in seiner Holding der Müller Immobilienentwicklung GmbH über so viele Eigenmittel verfügt, ist er interessiert, zusätzliche Eigenmittel via Nachrangdarlehen für sein Projekt einzuwerben.
Er präsentiert uns folgendes Projekt: Die Rosenhügel ProjektgmbH  wird in Wien 10 Wohneinheiten errichten. Die Lage ist gut. Die verbaute Fläche wird 180m2 sein, aufgrund der Flächenwidmung ergeben sich 3 Geschoße plus das DG. Je Geschoß beträgt die Netto WFL ca. 180m2, im DG wegen der Dachschrägen weniger.

 

 

Die gesamte erzielbare Wohnnutzfläche beträgt 690m², die Verkaufspreise (siehe oben in der Tabelle) lassen einen Verkaufserlös von EUR 3,523 Mio. erwarten.
Die Errichtungskosten werden gesamt mit EUR 2,986 Mio. kalkuliert, woraus sich ein Gewinn von knapp EUR 538.000 ergäbe.

Anmerkung: Dieser Gewinn wird nur dann entstehen, wenn für eine Projektdurchlaufzeit von 36 Monaten (vom Grundstücksankauf bis zur Verwertung), die Errichtung und der Verkauf plangemäß erfolgen können.

 

Die Finanzierung


Die Bank gewährt einen Kredit über EUR 2.090.000, erstrangig besichert mit einem eingetragenen Pfandrecht über EUR 2,5 Mio. Zinssatz für diese Tranche ist 2,5% p.a. Die Rosenhügel ProjektgmbH hat bereits ein Gesellschafterdarlehen über EUR 120.000 von der Muttergesellschaft erhalten, dies ist auch aus den Saldenlisten ersichtlich. Mit diesem Geld hat die Projektgesellschaft das Grundstück baureif gemacht (Abriss), Nebenkosten für den Grundstückserwerb bezahlt und die Planungen für die Wohnanlage erstellen lassen (Architekt). Weitere (zu den bereits geleisteten EUR 120.000) EUR 200.000 kann der Bauträger Müller noch über diverse Gesellschaften locker machen, sodass er in Summe EUR 320.000 an Eigenkapital für dieses Projekt zur Verfügung stellen kann. Es fehlen also noch EUR 575.000, die über Crowdinvesting bei dagobertinvest gefundet werden sollen.

Betriebswirtschaftliche Analyse

Da uns bei dagobertinvest die ganze Sache schlüssig erscheint, machen wir ein Angebot und anschließend die betriebswirtschaftliche Analyse. Die Daten und auch die Kalkulation von Bauträger Müller stellen sich als nachvollziehbar heraus. Der Track Record vergangener Projekte wird sorgfältig geprüft und ein 10-Seitiger Bericht der Geschäftsleitung zur Genehmigung vorgelegt.

Nach eingehender Beratung wird das Funding mit folgenden Sicherungsmitteln genehmigt:

  • Kaufanbot der Muttergesellschaft
  • Höchstbetragsbürgschaft der Geschäftsführer über EUR 250.000
  • Haftung für zweckentsprechende Verwendung
  • Die bereits eingebrachten EUR 120.000 + die noch ein zu bringenden EUR 200.000, also die gesamten Eigenmittel des Gesellschafters werden nachrangig zu den Forderungen der Crowd-Gläubiger gestellt.

 

Bauträger Müller wird seitens dagobertinvest von seinem Kundenbetreuer über die notwendigen Sicherheiten informiert. Nach einigen Diskussionen akzeptiert er die Forderungen und unterschreibt alle notwendigen Dokumente. Es wird ein Funding Start im Februar 2019 vereinbart. Es beginnt die intensive Phase der Vorbereitung des Fundings: Wir stehen fast täglich in Kontakt mit Bauträger Müller, Dokumente und Verträge werden vorbereitet, die Abteilung Marketing bereitet die Webseiten Präsentation vor und stimmt diese mit dem Kunden und allen Abteilungen ab. Für die Bewerbung des Projektes in Deutschland werden die Dokumente an die BaFin zur Genehmigung geschickt, eine Anwaltskanzlei in Berlin kümmert sich um den Fortgang der „Gestattung".

 

Fundingstart

Hurra, am 5.3.2019 wird das Funding auf unserer Plattform eingeschaltet. Wir freuen uns gemeinsam mit Bauträger Müller über diese gemeinsame Leistung. Nun heißt es warten und jeder beobachtet im Stundenrhythmus den Counter, wieviel schon investiert wurde…

Nicht mal 3 Wochen später, am 25.3.2019 wurden die gewünschten EUR 575.000 von den Investoren gezeichnet und das Funding wird abgeschlossen. Nun wird 14 Tage gewartet, bis die gesetzliche Rücktrittsfrist des letzten Investors abgelaufen ist. Am 8.4.2019 ist es endlich soweit: dagobertinvest macht die letzten Checks, kontrolliert ob alles vollständig und korrekt ist und gibt das Funding Kapital frei. Das bedeutet, dass die Rosenhügel ProjektgmbH ab jetzt über das Geld verfügen darf. Der Geschäftsführer Müller überweist das Geld auf das Betriebsmittelkonto, wo es schon dringend erwartet wird, weil die ersten Rechnungen zur Zahlung anstehen.
Die Anleger werden von dagobertinvest informiert, dass das Funding erfolgreich war und das Geld nun vom Bauträger verwendet wird. Anmerkung: Obwohl der Bauträger erst jetzt von dem Funding Kapital profitiert, wird das Anlegergeld von ihm seit Einzahlung jedes Anlegers verzinst.

Start der Projektlaufzeit

Nun wäre ein baldiger Baustart wichtig. Müller kümmert sich nun um die Baugenehmigung. Das Magistrat bemängelt einige Planungsdetails des Architekten, welcher Ergänzungen und geringfügige Umplanungen machen muss. Das dauert und kostet Zeit. Parallel dazu wird mit der Baufirma verhandelt: Nachdem der Baustart eigentlich im März 2019 erfolgen sollte, musste die Baufirma ein anderes Projekt vorreihen, da für den Rosenhügel noch keine Baugenehmigung vorliegt.

Die Baugenehmigung wird letztlich im Juni 2019 erteilt und die Baufirma startet nach den Betriebsferien im Sommer Mitte August mit den Bauarbeiten zum Projekt Rosenhügel.


Das Kundenservice bei dagobertinvest informiert die Anleger ca. alle 3-4 Monate über den Projektfortschritt. Das Projekt kommt nun in die Realisierungsphase. Um diese Geschichte halbwegs kurz zu fassen, läuft beim Bau alles plangemäß.
Im Oktober 2020, 14 Monate nach Baubeginn wird das Projekt fertig gestellt und dem Bauherrn der Rosenhügel ProjektGmbH übergeben. Das ist ein wichtiger Meilenstein und nun startet sofort der Vertrieb. Müller arbeitet dabei mit einem langjährigen bekannten Maklerbüro zusammen. Sie wissen, was zu tun ist und waren immer ein Garant für den schnellen Verkauf. Im Oktober 2020 informieren Müller und dagobertinvest die Anleger über die erfolgreiche Fertigstellung des Bauwerkes.


2020 ist Corona und kein einfaches Jahr. Die Immobilienpreise sind zwar stabil steigend, aber immer weniger Kunden können die Finanzierung von Wohnungen darstellen. Der Makler muss manche Wohnungen 2-3 mal verkaufen, weil die Kunden zwar kaufen, dann aber an einer Finanzierungszusage scheitern. Mittlerweile ist Winter – keine gute Zeit für den Vertrieb. Der Verkauf läuft gut.


Bereits Ende Jänner 2021, also 3 Monate vor geplanter Rückzahlung tritt das Kundenservice von dagobertinvest mit Müller in Kontakt und fragt, ob die Rückzahlung plangemäß stattfinden wird, ansonsten die Verlängerungsoption ausgelöst werden sollte (dabei handelt es sich um ein vertraglich vereinbartes Gestaltungsrecht, welches der Bauträger für maximal 6 Monate hat). Müller gibt bekannt, dass er gut im Zeitplan läge und daher keine Verlängerung benötigt. Zudem seien die Zinsen ohnehin schon so hoch und er will sich die zusätzlichen Verzugszinsen nicht leisten.


Anfang März 2021 kontaktiert dagobertinvest Müller erneut und macht auf die kommende Rückzahlung aufmerksam. Müller gibt bekannt, dass der Zahlung aller Voraussicht nach nichts im Wege steht und gibt folgenden Verwertungsstand bekannt: Von den 10 errichteten Wohneinheiten sind 7 verkauft und eine gerade in der Umsetzung.

 

dagobertinvest stellt diese Information im Dashbord der Anleger entsprechend dar, dass die plangemäße Zahlung erwartet wird.


Am 2.4.2021 meldet sich dagobertinvest wieder bei Müller, um die Rückzahlungen in die Wege zu leiten. Müller informiert nun, dass es Probleme bei der in Umsetzung befindlichen Wohnung TOP 6 gibt. Die Kunden haben keine Finanzierung von der Bank erhalten. Deswegen muss die Wohnung an neue Kunden verkauft werden. Es steht nicht aussreichend Liquidität für die Rückzahlung zur Verfügung. SHIT.

Eine genaue Betrachtung der Liquiditätssituation ergibt folgende Bild:

Das Wasserfallprinzip

Durch die Verkäufe der 7 Wohnungen hat die Rosenhügel ProjektgmbH bereits EUR 2.570.000 erlöst. Dieses Geld verwendet sie wie folgt, nämlich nach dem Wasserfallprinzip. Dies bedeutet, dass bei der Rückzahlung der Verbindlichkeiten nach dem Prinzip der Rangigkeit vorgegangen wird. Konkret hat er also zunächst die Bankverbindlichkeiten getilgt. Inklusive der Zinsen wurden dort EUR 2.194.710 fällig. Diese Zahlung wurde geleistet. Von den restlichen liquiden Mittel stehen also noch EUR 375.290 zur Verfügung. Ups. Die Zahlungen aller Crowd Darlehen beträgt inklusive Zinsen EUR 662.170, weswegen noch EUR 286.000 fehlen. Dieser Betrag war als Einnahme durch den Verkauf der Wohnung TOP 6 geplant, welcher in letzter Sekunde doch noch platzte.

Liquidität aktuell


Alle Crowd Anleger sind im gleichen Rang, deswegen dürfen einzelne Investoren nicht vorzeitig abgeschichtet werden. Im gemeinsamen Gespräch wird entschieden, dass das Projekt in die Verzögerung gehen muss (=außervertraglicher Verzug, da die Verlängerungsoption, siehe oben, nicht in Anspruch genommen wurde.)


dagobertinvest informiert umgehend die Anleger und erntet viele Beschwerden. Warum dagobertinvest seine Bauträger „nicht im Griff habe“, dass man „ja alles schon viel früher wissen hätte müssen“ und so kurzfristige Änderungen nicht akzeptabel sind.

Wie die Geschichte weitergeht? Voraussichtlich wird eine der drei restlichen Wohnnungen oder wahrscheinlich sogar alle in den kommenden Monaten Mai, Juni verkauft werden, aus diesen Erlösen erfolgt die Rückzahlung und die Anleger bekommen, 100% des Kapitals, alle Zinsen + 4% Verzugszinsen seit 7.4.2021 (das wäre das geplante Rückzahlungsdatum nach 24 Monaten gewesen) on Top. Alle sind zufrieden. Das Projekt war erfolgreich für die Anleger, für Müller und auch für dagobertinvest, obwohl das Projekt prima vista nicht plangemäß zurückbezahlt werden konnte.

 

Unternehmerische Investition

Ja, es ist unangenehm, dass wenn Vertragspartner nicht wie geplant zahlen können. Es ist uns (dagobertinvest) auch unangenehm, diese Botschaft verkünden zu müssen. Aber es handelt sich bei der Abweichung um genau dieses Element einer unternehmerischen Investition, die andererseits dazu führt, dass man 7,5% Zinsen, p.a. erhält. Und das ganze über 24 Monate sind 15% des eingesetzten Kapitals und ab Verzögerung fallen 4% zusätzliche Verzugszinsen an (für alle Verträge seit 2021, davor sind es 1,25%).

Dieser Beispielfall zeigt deutlich, dass die Rückzahlung des Crowdkapitals und der Gewinn des Unternehmers meistens in den letzten 2 bis 3 Wohnungen enthalten sind.  Aufgrund des Wasserfalls Prinzips muss Müller zuerst die Bank(en), danach die Nachranggläubiger und später erst seinen Gewinn auszahlen.

Der Bauträger wird versuchen, eine der letzte 3 Wohnungen schnellstmöglich zu verkaufen. Sobald er mindestens EUR 663.000 Liquidität am Konto hat, wird er das teure Crowd Kapital samt Zinsen zurückbezahlen. Dann hat Müller alle seine Schuldner (Bank und Crowd) bedient. Nunmehr muss er noch alle anderen freien Wohnungen verkaufen, denn das ist sein Gewinn. Der Unternehmer macht den Gewinn erst ganz am Schluß.

Mit seiner Rosenhügel Projektgmbh steht er anschließend den Wohnungseigentümern noch 3 Jahre in der Haftung für Mängel. Wenn Müller alles richtig gemacht hat, dann hat er im Sommer 2020 bereits ein neues Grundstück angekauft (also letztes Jahr). Dann könnte er es schaffen, bald das nächste Projekt zu realisieren. Und das vielleicht ja mit Ihrer unternehmerischen Beteiligung…

 

Mit über EUR 72 Mio vermittelten Kapital und mehr als EUR 19 Mio an Rückzahlungen aus 54 Projekten, ist dagobertinvest die führende Crowdinvesting-Plattform für renditeorientierte Anleger.

 

Warum Immobilien-Crowdinvesting bei der führenden österreichischen Plattform?

  • Team aus Finanzexperten – überwiegend aus der Bankenbranche
  • 6 – 8,5% p.a.
  • 9 – 36 Monate Laufzeit
  • persönliches Kundenservice
  • jede Woche mindestes ein neues Projekt für eine breite Diversifikation
  • Projektbegleitung während der Laufzeit
  • regelmäßige News zum Projektfortschritt für unsere Investor:innen
  • Sicherungsmittel, um Ihr Risiko zu kontrollieren
  • Persönliches Dashboard zur Verwaltung Ihrer Investitionen
  • Testsieger Crowdinvesting

 

zu den aktuellen Projekten bei dagobertinvest
 


Crowdinvesting-Plattform

dagobertinvest gmbh
www.dagobertinvest.at

dagobertinvest ist eine der führenden Corwdinvesting-Plattformen und vermittelt private Darlehen für wirtschaftlich geprüfte Projekte von renommierten Immobilienent-wickler:innen. Mit einem hochkarätigen Team von Finanzexperten bietet dagobertinvest eine rentable Alternative gegen Kreditklemme und Nullzinspolitik.

Geschäftsführer


Mag. Andreas Zederbauer

dagobertinvest

Die Crowdfunding-Plattform dagobertinvest wurde von der Unternehmens- und Vermögensberatung zederbauer + partner ins Leben gerufen, die seit 2008 erfolgreich am Markt tätig ist. Zu den weiteren Gründern von dagobertinvest gehören zudem eine Reihe erfahrener Unternehmer, die z. B. aus dem Immobilienbereich, dem Marketing oder der Rechtswissenschaft kommen. Eine der Kernkompetenzen von zederbauer + partner ist die Unternehmensfinanzierung, die bei der Konzeption von dagobertinvest eine wesentliche Rolle gespielt hat.

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